Om man letar efter ett hotell att köpa så vill man instinktivt köpa ett hotell som går bra. Det känns tryggare och man tror sig veta vad man kan förvänta sig. Faktum är dock att det ofta är bättre att köpa ett hotell som går dåligt. Ett hotell som går bra och är välskött kommer vara mycket dyrare och om man säljer ett väl fungerande vinstdrivande hotell vill man ofta få ut en premium. Om man istället köper ett hotell som går dåligt så kan man få ett mycket bättre pris. I vissa fall kan man t.om. få ett pris som är lägre än värdet på fastigheten som tillhör hotellet. Det är dock ett antal saker man bör veta innan man köper ett hotell som går dåligt. Detta då det finns vissa hotell man skall undvika att köpa oavsett pris.
Det första man bör göra om man överväger att köpa ett hotell som går dåligt är att försöka identifiera varför hotellet i fråga går dåligt. Utan att veta detta är det svårt att veta om hotellet är ett bra köp. Att veta vad som är fel på hotellet är också viktigt för att veta hur mycket man skall betala för det och hur hårt man kan förhandla med säljaren. I vissa fall kan det t.ex. vara uppenbart att säljaren verkligen inte vill driva hotellet längre. Att de saknar den passion som krävs. Detta är mycket enkelt att fixa som ny ägare och ger en också ett mycket bra förhandlingsläge. Ägare som bara vill gå vidare i sina liv kan ofta tänka sig att sälja sitt hotell långt under det pris som det annars skulle betinga.
Ett av de bästa sätten att inspektera ett hotell och se vad som får det att gå dåligt är att bo där som gäst under några dagar. Det är viktigt att man bor där innan man presenterar sig som en intresserad köpare till säljaren. Om säljaren vet att det finns en potentiell köpare i hotellet kan de ofta vissa upp en annan front än den som gäster normalt får se i hotellet. Detta även om de inte vet exakt vem den potentiella köparen är. Idealt skall du bo på hotellet under en period som omfattar både veckodagar och helgdagar. Pröva så många av hotellets tjänster som möjligt, ät olika typer av mat i deras restaurang och pröva vad som händer om du gör en mer ovanlig förfrågan. Några av de viktigaste sakerna som du skall titta efter inkluderar.
Vilket är ditt första intryck när du kommer till hotellet. Är infarten välskött. Finns det någon trädgård eller växter framför hotellet. Är fasaden välskött. Hur ser lobbyn ut när du väl kommer in i hotellet. Man kan inte överskatta vikten av ett bra första intryck. Ett bra första intryck kommer göra gästerna mer positivt inställda när de kommer in i hotellet och kommer få dem att se den service de får när de checkar in och deras hotellrum i ett mer positivt ljus. En ovälvårdad framsida och entré är en fördel om man funderar på att köpa ett hotell som går dåligt. Att rusta upp lobbyn och fasaden behöver inte kosta mycket pengar och kan göra en stor skillnader för vad gästerna tycker om hotellet.- Hur ser ditt rum ut. Håller det en acceptabel standard. Känns det rent. Ser det ut såsom annonserat. Om ett hotell använder sig av gamla bilder som får hotellets standard att se bättre ut än det egentligen är kan göra gäster mycket missnöjda. Hotellet skall helst alltid kännas bättre än det gjorde på bilderna. Om rummen inte känns välskötta eller trevliga så är detta också något som relativt lätt kan fixa. Några burkar färg kan ofta göra underverk. Kom ihåg att vilken standard som förväntas beror på vilket typ av hotell som drivs. Möbler som kan vara lämpliga för en charmig gammaldags B&B passar kanske inte i ett turist eller affärshotell. Ett vandrarhem kan hålla lägre standard än vanliga hotell. Det är mycket viktigt att du vet vad som förväntas av den typ av hotell du vill driva. Det finns vissa saker som bör bytas ut oavsett vilken typ av hotell man driver. En sådan sak är tjock tv. Det är ofta bättre att inte erbjuda Tv på rummen än att erbjuda tjock tv. Tjock tv får rummen att kännas gammla och lyfter fram andra defekter. Att köpa nya Tv-apparater kan lyfta standarden på rummen mycket utan att det behöver kosta alltför mycket. Det är oftast ett mycket kostnadseffektiv sätt att höja standarden på rummen. Köp TV apparater som är 32 tum eller större. Prisskillnaderna är inte så stora och en mindre skärm ger ett dåligt intryck eftersom det är under inofficiell branschstandard.
- Hur ser offentliga ytor ut. När ett hotell börjar förfalla så är allmänna ytor och speciellt mindre använda ytor ofta bland det första som förfaller. Förfallna offentliga ytor är ett bra tecken om man vill köpa ett hotell som går dåligt. De kan oftast ges en ansiktslyftning utan att det kostar alltför mycket pengar och att allmänna ytor har fått förfalla visar ofta på att ägaren förlorat sin passion vilket ger dig som köpare ett bättre läge att förhandla fram ett bättre pris.
- Har hotellet några trädgårdar eller utomhus ytor. Om ja, Hur ser de ut. Är de välskötta. Kan de förbättras. Om inte, finns det utrymme att anlägga något. Precis som med andra allmänna ytor så är trädgårdar ofta bland det första som får förfalla. Det är också en av de viktigaste sakerna att hålla välskött eftersom det får hotellet att kännas mycket mysigare och mer exklusivt. Trädgården är en av de saker som kostar minst att fixa och som ger mest för dina pengar. Om trädgården som finns behöver fixas bör du see om det finns gamla träd etc. som går att rädda. Några få gamla träd får trädgården att kännas mer väletablerad och mer exklusiv.
- Hur är hotellets restaurang och rumsservice. En välskött restaurang är en viktig del av ett hotell. Speciellt i hotell som ligger på landet där det inte finns många alternativ. Maten behöver inte nödvändigtvis vara exklusiv men den behöver vara vällagad. Erbjuder menyn ett bra utbud utan att bli för komplicerad. Erbjuder den lokala specialiteter. Är maten lagad av bra råvaror eller används halvfabrikat. Erbjuder restaurangen någon information om var råvarorna kommer från. En illa skött restaurang kan vara enkel eller svår att fixa beroende på vad som är fel. Lösningar kan vara så enkelt som att köpa bättre råvaror men kan också vara betydligt svårare. Vi planerar att posta en specifik artikel där du kan läsa mer om hur man framgångsrikt driver en hotellrestaurang. Om restaurangen inte är bra bör du försöka lista ut var problemet ligger. Prata med kocken och andra personer under din sista dag. Det kan ofta ge dig en ide om huruvida problemet ligger med personalen eller det de får att jobba med.
- Hur är servicen på hotellet. Bra service är som du säkert förstå mycket viktigt. Det kan också vara något som är svårt att fixa eftersom det kan kräva att man tränar om personalen. Dålig service kan oftast lösas och att göra det är värt ansträngningen. Det är dock viktigt att man har tålamod. Att förbättra servicen går oftast inte lika fort som att t.ex. måla om rum etc. Man bör räkna med att det kan ta upp till 6 månader innan nya rutiner får full effekt. Dålig service är dock inte en anledning i sig att inte köpa ett hotell.
- Hur ser personalstyrkan ut. Verkar hotellet över eller under bemannat. Har ägaren mest anställt släktingar. Om detta är fallet kommer det bli mycket svårare att komma in som ny ägare och i detta fall rekommenderar vi att du helt ombildar hotellet med ny personal.
- Hur ser hotellets rykte ut online. Om hotellet har mycket dåligt rykte så är detta i sig inte ett skäll att inte köpa hotellet men man bör i detta fall överväga att helt bryta med historien genom att renovera hotellet och ge det ett nytt namn. Ett nytt namn kan ge hotellet ett ny chans som annars kan vara mycket svår att få eftersom gamla synder för evigt kommer finnas online.
- Prata med människor i närområdet och grannar. De känner ofta till alla gömda hemligheter som kan plåga hotellet.
Om du efter din inspektion inte kan hitta några uppenbara fel på hotellet trots att det går dåligt så är det en stor varningsflagga och i detta fall skall du börja leta efter ett annat hotell att köpa. I vart fall om du inte har planer på att göra stora förändringar.
Det finns några få fall när man aldrig skall köpa ett hotell som går dåligt.
- Om man inte har råd att driva hotellet tillräckligt länge för att låta förbättringar få effekt. Räkna med att det tar minst 6 månader att vända skutan och två år innan du ser full effekt.
- Om hotellets enda problem verkar vara var det ligger. Du kan inte ändra hotellets placering och om placeringen är dålig är det inte värt att köpa hotellet.
- Om fastigheten är i mycket dåligt skick. Om detta är fallet måste du få en mycket bra pris för att de skall vara värt att renovera fastigheten.
- Om hotellet är bundet av dyra olönsamma franchise avtal.
- Om hotellet är bundet till dyra hyreskontrakt. Om hotellet är bundet av oförmånligt kontrakt som du inte kan omförhandla så gör detta det mycket svårt att tjäna pengar.
Att köpa ett hotell som går dåligt kan vara det absolut bästa sättet att köpa hotell. Du kan ofta få ett fint hotell för ett bra pris och om du så önskar kan du tjäna mycket pengar på att sälja det när du har fått det på rätt köl. Kom dock ihåg att det är väldigt viktigt att alltid undersöka objektet mycket grundligt innan du köper det. Hitta alla problem och ha en plan för att fixa dem innan du köper hotellet.